Мир с каждым днем открывает все больше и больше инвестиционных возможностей на международной арене. Покупатель уже давно не ограничивается просторами своей страны, когда задается поиском наиболее выгодных условий для инвестирования в недвижимость. Особенно четко эта тенденция просматривается в рамках Европейского Союза, где евро является общим мерилом для многих стран, и где процесс сравнения одного с другим становится более понятным. В последнее время Берлин, входя в десятку городов с наибольшим инвестиционным потенциалом, привлекает к себе постоянно возрастающий интерес инвесторов. Не смотря на то, что Германия может похвастаться крупнейшей и сильнейшей экономикой во всей Европе, самой прочной банковской системой в мире, все же основной интерес сосредоточен на стремительно развивающемся рынке недвижимости.
- “Ни в одном другом городе Германии не продается такое количество недвижимости, как в Берлине, и эта цифра продолжает постоянно расти.” Berlin.de
- Цены на недвижимость “в среднем по стране вырастут более, чем на десять процентов в течение 2013 года. Как говорится в прогнозе, к 2017 году случится очередная волна увеличения стоимости… Все эти факторы безусловно ведут только к росту цен, так на пример, в 2014 этот индекс составит почти восемь процентов.” Spiegel Online
- “В Европе нет более привлекательного рынка недвижимости, чем рынок Германии. В опросах экспертов по недвижимости Мюнхен и Берлин уже давно занимают два первых места.” Focus Online
Цены на недвижимость в Берлине и его окрестностях находятся в состоянии постоянного роста. Как говорится в Обзоре рынка недвижимости за 2013 год, подготовленном компанией GSW (GSW Housing Market Report of 2013): “В данный момент жилищный рынок Берлина, включая сектор аренды и продажи, за последние 20 лет достигли пикового развития цен” Аналитики также заявили, что валовой доход в бюджет Берлина от сдачи в аренду срединного жилья в 2013 году составил 6.67%.
Индекс потребительского доверия высок. Безработица сокращается. Наблюдается устойчивый прирост населения за счет эмигрантов. Германия демонстрирует самый сильный показатель ВВП в ЕС и является 4-ой страной в мире по экономической мощи. Это лишь скромный перечень факторов, способствующий росту спроса на недвижимость в Германии.
Еще одной финансовой причиной для инвестиций в недвижимость Германии, является система ставок по ипотечным кредитам, поддерживающая большую прибыль, чем средние инвесторские вклады. В Германии можно получить ипотечный кредит сроком на десять лет с годовой ставкой менее 3% или на 25 лет со ставкой не превышающей 4%.
Какая же все-таки стоимость недвижимости в Берлине?
Цены на недвижимость, особенно в жилых и многоквартирных секторах, растут очень быстро. В период с 2011 по 2012 год, средняя запрашиваемая стоимость на жилые здания выросла более, чем на 17% с € 1149 до € 1349 за м2. Если мы посмотрим на самую низкую категорию жилищного рынка, формирующую 10%, то увидим и там рост, но более стремительный. В это же время наблюдаем увеличение средней стоимости за квадратный метр на 156 % – с € 481 до € 749! За последние 12 месяцев произошел рост цен на 7 % на рынке элитного жилья, хотя этот сектор недвижимости последним реагирует на изменения ценовой политики.
Заметен также устойчивый рост цен на квартиры, занимаемые владельцами, т.е. собственные квартиры. В течение 2011-2012 гг. в секторе жилья среднего класса увеличение стоимости составило 19,9%, сегмент эконом жилья претерпел ценовые изменения на 21,2%, цена на недвижимость сектора элитного жилья выросла на 10.7%.
Если предположить, что в течение 10 лет ежегодный стабилизированный компаундированный ценовой рост закрепится в пределах 8%, то инвестированные средства в размере € 167 000 приведут к установлению стоимости жилья на уровне € 360 500, что привело бы к получению валовой прибыли в размере 116%. Но данный сценарий возможен только в случае пропорционального ценового роста. Однако прогнозируется, что в течение нескольких следующих лет цены вырастут более чем на 8%, после чего наступит фаза стабильного затишья, но в итоге окончательные цены будут намного выше теперешнего уровня.
Может ли стремительный рост цен на недвижимости привести рынок к состоянию “мыльного пузыря”?
Оценивая текущее состояние рынка недвижимости с профессиональной точки зрения, можем смело заявить, что участь мыльного пузыря ему не грозит. Многие факторы свидетельствуют об уверенном и устойчивом развитии рынка. Среди некоторых причин следует отметить низкий коэффициент соотношения жилищных затрат к уровню доходов. Данный факт свидетельствует о том, что значительное увеличение цен на недвижимость существенным образом не отразится на качестве жизни берлинцев. Также не следует упускать из вида то, что спрос на жилье значительно превышает предложения, доступные на рынке.
Сильнейшим доводом того, что ситуация на рынке недвижимости Германии не напоминает ситуацию с мыльным пузырем, является тот факт, что страна на протяжении многих лет демонстрирует успешный опыт в этой сфере. Ссылаясь на информацию OEDC, следует отметить, что недвижимость в Германии недооценена на 20%. Цены за единицу значительно ниже, чем на сопоставимых рынках, таких как Лондон и Париж. Что и дает огромный потенциал для устойчивого роста стоимости.
Компания GSW Immobilien AG разделяет наше мнение. В их докладе за февраль 2013 года (February 2013 report) говорится: “Теория мыльного пузыря не имеет ничего общего с рынком недвижимости Германии… Даже если в строительстве новых домов произойдет бум, стране в ближайшем обозримом будущем не грозит повторение ситуации конца 90-х… Даже если во время активного строительства новых домов случится экономический спад, неизменным останется важный феномен: на протяжении более чем десяти лет Берлин переживает увеличенный спрос на жилье, но почему-то не новостроящиеся объекты жилой недвижимости. Инвесторы уверены в том, что рынок находится в стабильном состоянии и обладает огромным потенциалом роста, поэтому не спешат покупать недвижимость по завышенным из-за местоположения тарифам, а также по первоначальным ценам.”
Рекомендации по инвестициям в рынок недвижимости Берлина
Сравнивая показатели арендных ставок за метр квадратный с заявляемыми ценами, и рассчитывая валовой доход, видим, что покупка жилых домов в нижнем сегменте рынка принесет инвестору наибольшую выгоду. Если Вы хотите приобрести жилье для проживания в нем или в качестве инструмента получения постоянного дохода, будьте уверены, что вкладывая в недвижимость Берлина, за 10 лет Вы полностью (минимум на 100 %) вернете вложенный капитал.
